L’emergenza abitativa è oggi una delle principali sfide sociali ed economiche per i territori, con effetti che vanno ben oltre il tema della casa in senso stretto. In Emilia-Romagna, la carenza di alloggi a costi accessibili incide sulla qualità della vita, sulla mobilità del lavoro e sulla capacità di attrarre e trattenere competenze. In questa intervista, Marco Galante, presidente di Confcooperative Habitat Emilia Romagna, analizza le cause strutturali della crisi, il ruolo delle politiche pubbliche e dei Comuni e il contributo che la cooperazione di abitazione può offrire per costruire risposte stabili ed inclusive.
Il tema dell’emergenza abitativa è ormai conclamato nel dibattito pubblico da diverso tempo. Dal vostro osservatorio, quali sono oggi le principali problematiche legate alla crisi della casa in Emilia-Romagna?
La crisi abitativa che ci troviamo ad affrontare è innanzitutto una crisi di offerta di abitazioni a prezzi e canoni accessibili, a fronte di una domanda molto elevata, diversificata e in rapida crescita. È quindi necessario incrementare con urgenza l’offerta di alloggi e servizi abitativi di Edilizia Residenziale Sociale, dando priorità alla locazione e al godimento a canoni accessibili, per contribuire in modo concreto al soddisfacimento del diritto alla casa, ormai diventata un bene “impossibile” per una quota crescente della popolazione: giovani under 35, famiglie monoreddito, nuclei monoparentali, persone sole, cittadini stranieri, anziani e persone con disabilità.
Si tratta anche di rispondere a un’esigenza strutturale del sistema economico e produttivo regionale: per garantirne la tenuta e la competitività è necessario favorire la mobilità dei lavoratori e delle figure professionali, soprattutto nei servizi pubblici essenziali, trattenendoli nei territori in cui operano e si formano. In definitiva, parlare oggi di casa e di povertà abitativa significa affrontare anche il tema della mancanza di servizi, di opportunità lavorative, del contrasto alla “fuga dei cervelli”, delle occasioni di studio e delle relazioni di vicinato e comunitarie. In altre parole, vuol dire operare per il benessere e la coesione sociale dei territori.
Cos’ha dato origine a questa situazione?
I fattori sono diversi a partire da un contesto socio-economico particolarmente critico, segnato dalla crescita del lavoro povero, non più limitato alle sole occupazioni precarie o al part-time involontario: dalla perdita di potere d’acquisto delle retribuzioni, dall’aumento eccezionale dei costi di costruzione (+35% nell’ultimo triennio) e da un mercato immobiliare orientato sulla fascia alta della domanda, che esclude gran parte del ceto medio.
L’aumento dei prezzi di vendita ha inoltre spinto molti potenziali acquirenti verso la locazione, aggravando la tensione sul mercato degli affitti. A ciò si aggiunge la cancellazione, da parte di molti Comuni, delle previsioni di edilizia residenziale sociale e pubblica, spesso non compensate da nuovi programmi nel territorio urbanizzato. Non va infine dimenticato il fenomeno della “gentrificazione”, che determina una progressiva espulsione dei ceti meno abbienti verso periferie e hinterland, con ricadute negative sulla qualità della vita e sulla sostenibilità ambientale.
Per molto tempo si è pensato che il mercato potesse risolvere da solo il problema dell’abitare. Perché oggi questo approccio non è più sufficiente e cosa significa affrontare il tema abitativo in modo più ampio e integrato?
Al termine di un lungo percorso, avviato a metà degli anni ’80 e culminato tra la fine degli anni ’90 e i primi anni 2000, con l’abolizione del contributo Gescal e l’introduzione degli espropri a valore di mercato, si è ritenuta conclusa la questione abitativa. Le politiche pubbliche di indirizzo e di governo del mercato sono state progressivamente marginalizzate, confidando che il mercato fosse in grado di rispondere autonomamente anche alla componente sociale della domanda.
Dopo il Piano casa Fanfani del dopoguerra, i piani PEEP e il piano decennale della legge n.457/1978, non si sono più registrati programmi strutturali e finanziamenti organici sulla casa. Questo approccio si è rivelato profondamente sbagliato, come oggi emerge chiaramente non solo in Italia, ma anche in Europa. Il Piano europeo per l’edilizia abitativa accessibile, presentato dalla Commissione europea il 16 dicembre scorso, individua tre fallimenti del mercato immobiliare: il fallimento di accessibilità, con prezzi e affitti cresciuti più dei redditi; il fallimento di stabilità, dovuto all’eccessiva finanziarizzazione e alla volatilità dei prezzi; e il fallimento dell’orizzonte temporale, che ha privilegiato rendimenti di breve periodo rispetto agli investimenti di lungo termine richiesti dall’abitare.
In tutta Europa si è quindi preso atto che la scarsa accessibilità della casa compromette non solo la qualità della vita, ma anche la mobilità del lavoro, l’accesso all’istruzione e la competitività dei territori, mettendo sotto pressione la coesione sociale.
Uno dei nodi riguarda l’offerta: mancano alloggi accessibili per lavoratori, giovani, famiglie e studenti. Su quali strumenti e modelli si sta lavorando per aumentare concretamente questa offerta?
In un contesto di grave sofferenza economico-sociale non esistono soluzioni uniche o miracolose: è necessario il contributo di una pluralità di attori, istituzionali e non. In questo senso, il convegno regionale “Alleanza per la Casa” del 4 e 5 dicembre ha rappresentato un’importante occasione di confronto e cooperazione per rendere effettivo il diritto all’abitare. Le proposte devono saper coniugare i nuovi modelli di abitare con le migliori prassi di pianificazione territoriale e urbanistica che hanno già dimostrato la loro efficacia, evitando la facile contrapposizione tra “nuovo” e “vecchio” e valorizzando le esperienze positive maturate sui territori.
Serve un approccio integrato, esteso ai servizi e al welfare abitativo, per costruire città non solo attrattive, ma anche accoglienti. Le politiche abitative devono essere maggiormente connesse a quelle urbanistiche e di area vasta, facendo leva sugli strumenti della rigenerazione urbana. La qualità dell’abitare, infatti, è un fattore chiave per la coesione, la sicurezza e l’inclusione sociale. L’ampliamento dell’offerta attraverso la rigenerazione e il riuso del patrimonio edilizio esistente comporta tuttavia costi elevati e tempi lunghi di ritorno degli investimenti. È quindi necessario coinvolgere soggetti disposti a effettuare investimenti non speculativi a lungo termine, come Cassa Depositi e Prestiti, fondi pensione e BEI, anche in complementarietà con la finanza cooperativa.
Di fondamentale importanza è inoltre prevedere fondi di garanzia e mutui agevolati a lungo termine, rivolti in particolare ai giovani e alle giovani coppie, nonché incrementare in modo significativo la riduzione del contributo di costruzione per gli alloggi di edilizia residenziale sociale, oggi limitata agli oneri di urbanizzazione e con un tetto massimo del 20%. Particolare attenzione va infine riservata ai centri storici, sempre più segnati da vuoti urbani e tensioni sociali legate a logiche di mercato scarsamente governate, che hanno favorito la città dello svago, l’omologazione commerciale e il decentramento di funzioni e servizi pubblici. Una nuova politica per la casa deve quindi ripartire anche dai centri storici, recuperando il valore della prossimità e favorendo la presenza di alloggi ERS, sedi universitarie, studentati, servizi e funzioni pubbliche integrate nel tessuto urbano.
Che ruolo possono e devono avere i Comuni in questa fase, soprattutto per quanto riguarda la disponibilità di aree, immobili e i processi di rigenerazione urbana?
L’incremento dell’offerta di alloggi accessibili richiede una nuova politica delle aree per l’edilizia convenzionata di iniziativa pubblica, con un ruolo centrale dei Comuni. È necessario riattivare le politiche di messa a disposizione di aree e immobili a costi calmierati o azzerati per i soggetti attuatori privati, prioritariamente nel territorio urbanizzato e tramite procedure di evidenza pubblica, premiando le proposte orientate all’innovazione dei modelli abitativi e all’inclusione sociale. Andrebbero inoltre snellite le procedure per l’assegnazione ai Comuni di aree ed edifici demaniali dismessi, da destinare a interventi di abitare sociale e di edilizia studentesca, eventualmente con il supporto di un Fondo per l’adeguamento e la messa in sicurezza degli immobili. Il quadro normativo regionale consente già di operare in tempi brevi, prevedendo come prioritaria la realizzazione di alloggi ERS nel territorio urbanizzato.
L’esperienza dimostra che, soprattutto nelle aree a mercato forte e nelle città medio-grandi, è possibile rispondere alla domanda abitativa del ceto medio e dei lavoratori senza ricorrere a risorse pubbliche, attraverso un mix equilibrato di alloggi destinati alla prima casa, alla locazione a termine e alla locazione di lungo periodo.
Dal punto di vista delle politiche regionali, quali sono oggi le priorità e la direzione da seguire?
Le risorse regionali dovrebbero essere orientate prioritariamente verso la locazione a medio e lungo periodo, concentrandosi sulle componenti più fragili del ceto medio. Ciò non esclude il sostegno all’acquisto della prima casa, che resta una componente significativa della domanda abitativa e un principio sancito dalla Costituzione, oltre a rappresentare per molti giovani un fattore decisivo per la costruzione di progetti di vita stabili. È inoltre importante sostenere progetti innovativi rivolti a diversi target sociali, in una logica intergenerazionale, per contrastare solitudine, denatalità ed emarginazione, favorendo l’autonomia delle persone anziane e l’emancipazione delle nuove generazioni. Occorre poi favorire l’immissione sul mercato, a fini ERS, di alloggi già ultimati o in fase avanzata di realizzazione, anche riprendendo esperienze positive come i bandi “Giovani Coppie”.
Centrale resta anche il tema dell’abbattimento dei costi di costruzione, in particolare quelli legati alle bonifiche ambientali, che rappresentano oggi uno dei principali ostacoli alla sostenibilità degli interventi di rigenerazione urbana. In casi selezionati, e in assenza di alternative sostenibili nel territorio urbanizzato, andrebbe valutata anche una quota di ERS in espansione di iniziativa privata, già prevista dalla normativa regionale, come intervento di ricucitura dei margini urbani e privo di finalità speculative. In questo quadro si inserisce la richiesta di non computare tali interventi nel limite massimo di consumo di suolo.
Infine, è indispensabile procedere a una revisione mirata della legge regionale n.24/2001, aggiornando la nozione di “alloggio sociale” alla luce delle nuove forme dell’abitare e introducendo criteri legati al rapporto tra canoni e redditi, oltre a dare piena attuazione al sistema di accreditamento degli operatori privati destinatari di contributi pubblici.
Che ruolo può svolgere la cooperazione di abitazione in questo scenario?
Per incrementare l’offerta di alloggi in affitto a canoni calmierati sono necessari nuovi modelli di partnership pubblico-privata, capaci di integrare ERP ed ERS secondo il principio di sussidiarietà.
Le cooperative di abitanti, in quanto enti dell’economia sociale, mettono a disposizione competenze consolidate nella progettazione integrata e nella gestione del patrimonio abitativo, come dimostra anche il basso tasso di morosità registrato. La trasformazione in Confcooperative Habitat ha rafforzato ulteriormente il ruolo della cooperazione sociale e di comunità, soprattutto nelle aree interne e montane, nell’accompagnamento delle politiche abitative e nello sviluppo di progetti che intrecciano casa, servizi e welfare, anche attraverso le opportunità offerte dalle comunità energetiche.
Si tratta di esperienze intersettoriali innovative, oggi pienamente riconosciute anche dal punto di vista normativo, che consentono alle cooperative di operare in modo integrato nell’alloggio sociale e nei servizi residenziali temporanei, contribuendo a una nuova politica abitativa fondata su inclusione, prossimità e coesione sociale.